W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, można i należy jej taki dostęp zapewnić poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej. Polega ona ma obciążeniu sąsiadującej nieruchomości prawem o odpowiedniej treści.

Służebność drogi koniecznej to tak zwana służebność gruntowa regulowana przez kodeks cywilny. Jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości przyznawanym właścicielowi nieruchomości władnącej, czyli tej która nie ma dostępu do drogi publicznej, kosztem właściciela nieruchomości obciążonej. Właściciel nieruchomości obciążonej musi udostępnić swoją nieruchomość w celu umożliwienia dostępu do drogi publicznej.
Brak dostępu do drogi publicznej to niezbędna przesłanka ustanowienia służebności drogi koniecznej. Służebność ustanawiana jest za wynagrodzeniem na nieruchomości sąsiedniej.
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Oznacza to, że jeżeli strony w porozumieniu nie oznaczą sposobu korzystania ze służebności, czyli na przykład obszaru przejazdu i przechodu, wówczas drogowskazem dla określenia jej treści będą okoliczne zwyczaje.
Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jeżeli służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.

Podobnie w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jeżeli wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

Jeżeli na skutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, strony nie będą mogły się porozumieć, wówczas sposób korzystania wyznaczy sąd.
Treść wykonywania służebności może zostać z biegiem czasu zmieniona. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej co do zasady może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Zarówno pierwotna treść służebności, jak i późniejsze zmiany są ujawniane w księgach wieczystych prowadzonych zarówno dla nieruchomości władnącej, jak i dla nieruchomości obciążonej.